文 / 宋皎
选题策划 / 孟云
编辑 /
Andy Strott 毕业于哥伦比亚商学院并取得了工商管理硕士学位，曾在BlackRock、Alliance Bernstein和MFS Investment Management等一些美国最大的基金管理公司担任高管，有多个海外新项目负责人经验。Andy为新项目开发、不良贷款等提供了超过50亿美元的承销业务，并致力于为房地产基金、合资企业提供结构性的投资机会。与中国最大的房地产网站Fang.com也曾进行过合作。
在传统的金融行业，不良资产指的是由于宏观环境剧烈变化、或经营失败而使企业或个人陷入困境的资产，资产形态包括债权资产、实物资产以及股权、知识产权等无形资产。投资这些不良资产也被视为一种特殊的投资机会。通过对债务人进行法务、财务以及业务重整，修复相关资产的流动性并退出，可获取一定的风险溢价。
其中，实物类不良资产是金融机构中最常见的不良资产，这些实物资产多以房地产为主。由于房地产有着相对保值、增值的特性，并具备一定的变现能力，成为了目前比较受认可的一种贷款抵押物。现在市场中已有不少投资者开始专注于不良资产的投资价值，逐步增加此类资产的配置。
同时，为了增强房产抵押不良资产的流动性，方便个人投资者对此类资产投资，证券发行机构通常会考虑采用不良资产证券化的形式，将不具备流动性的房产抵押不良资产进行一定的组合，使这组资产具有比较稳定的现金流。再经过提高信用，从而转换为在金融市场上流动的证券。
到了现在，房产抵押不良资产的数字证券「形态」已经面世。Resolute.Fund 便是其中之一。从 Resolute.Fund 的创始人 Andy Strott 这里，我们看到了一条美国房地产基金的通证化之路。
房产抵押不良资产
在不良资产抵押中的住宅或商业地产，由于收购价格往往与账面价值间存在较大折扣，投资不良资产抵押贷款产生的回报普遍高于平均收益回报率。在 Resolute.Fund，这个年回报率被预计在 18%-20% 之间。
此类基金的运作中，以 Resolute.Fund 为例，所筹集的资金将投资于多元化的不良抵押贷款债务组合。在基金团队以较低价格收购不良抵押贷款后，便会对这些抵押资产进行管理: 贷款、向第三方出售抵押品赎回权、再融资及补绌裁决。
Resolute.Fund 的首要目标是帮助借款人稳定、如期还款，以达到恢复其信用评级并使得贷款增值的「双赢」局面。同时，这类基金有权取消某一房产的赎回权，然后将其以或接近市场价值的价格出售并获利。该类基金的主要风险在于房地产市场疲软、或者基金团队对资产进行了错误地判断与定价。
该基金所投资的房地产不良资产主要来源于东南、西南、中部和西北部，并倾向于避开纽约大都市区、加利福尼亚州等诉讼成本更高的地方，并以 3-5 折的低折扣来获取这些资产，一个不良抵押贷款的运作时间周期保持在 18-36 个月之间。
Resolute.Fund 专注于 500 万至 1500 万美元的贷款，Andy Strott 对此解释道：「500 万至 1500 万美元的市场对企业投资者来说有点小，对小额的投资者来说又太大，在这个范围内 Resolute.Fund 是比较具有竞争力的。同时，我们只投资美国的抵押品赎回时间短且成本低的地区，风险相对较低。」
「往往高回报的投资类别会冒着更大的风险，低风险、高回报的投资非常少。但我们 Resolute.Fund 认为，投资房产抵押不良资产或许会改变人们的看法。」
在美国，类似于 Resolute.Fund 这样的传统的私募股权房地产基金数量非常多。作为世界上最早成立房地产专业投资基金的国家之一, 美国的金融制度、法律法规相对健全，房地产基金已经进入成熟发展阶段,其基金的形式种类组成了一个完善的房地产金融生态系统。
Resolute.Fund 所尝试的资产通证化，或将会成为这些基金下一步的发展形态。
通证化之路
自 20 世纪 80 年代末以来，Resolute.Fund 团队一直从事于这一领域。2018 年下半年，Resolute.Fund 又成为了首批发行数字证券的房地产类投资基金，其所筹款项继续用于投资。直到现在，团队成员已经在美国投资了 100 多处房产，价值超过 10 亿美元。
「这对于房地产基金来说是一个非常新的东西。」
Resolute.Fund 选择了 Reg D(506c、b)、Reg S 条例，通过 Swarm 发行数字证券 REZ，其投资者包括无限制的合格投资人，有数量限制的非合格投资人，美国公民以外的非合格投资人募资，待 12 个月的禁售期过后即可于交易平台上交易，其正在接触的交易平台包括 OpenFinance，Archax，LAToken，AirSwap。在其发行期间，所募到的加密货币资金由 Swarm 的合作伙伴 Copper 进行托管，所募到的法币资金将存入其律师事务所 McCarter＆English 的信托账户中，以对资金进行保障。
在房地产行业，除了基金，发行 STO 中常见的房地产资产类型还包括股权、资产所有权、REITs、债券等。
Andy Strott 认为，通过这种方式，大额资产被分割成小单位的通证（Token），每个 Token 的拥有者都具备房地产的所有权，在 STO 生态的服务体系里，投资者们可以以一个充满流动性的方式去选择、购买、出售或持有他们的基金股票，兼具灵活性与控制权。同时，作为传统证券的数字化的表达方式，该数字证券基于的是合法的投资合同，即投资者们持有该基金的数字化的证明。该 STO 将定期向投资者支付股息，支付方式包括法定货币与加密货币，基金退出投资后的部分利润可再投资于其他房地产。
据不完全统计，自 2019 年以来，选择STO 为融资方式的房地类项目多达近30个，数量相比年初翻了近一倍，这一融资方式已经越来越多地被房地产行业所接受。
Andy Strott 对于房地产数字证券的融资机会非常乐观。据观察，在该项目目前的投资者中，大部分人仍旧来自于区块链投资者、以及一小部分 STO 的忠实投资者、高净值投资者、传统投资基金等。而一旦数字证券经得住市场的进一步检验，那么机构及更多的外部资金就会随之进入。
鉴于房地产是美国最大的资产类别之一，这个地方存在着大量的对房地产、基金、个人资产进行通证化的机会。通证化为这些资产类别提供了更具流动性的投资方式，其优势主要在于：降低了优质大型资产的流动性投资门槛、拓宽了投资范围、降低项目方的交易费用、申报流程更为简单等等。对大部分人来说，这种资产类在很长的一段时间里是几乎很难有办法直接投资， STO 对这个行业正在进行一次革新。
Andy Strott 强调，「最应该向投资者们传达的，就是他们的投资及代币是由真实的资产所支持的，这点非常重要。」
他曾把目前所处阶段形容为「处于房地产和科技十字路口」，我们可以看到的是，不同的资产适合不同的融资方式，房地产行业的融资手段迎接数字化证券革新或将是一个明确的趋势。
