暴走时评：非流动性折扣反映了由于市场缺乏深度而使资产价格下跌的现象，在房地产中尤为明显，有时达到资产真实价值的30％至50％。而区块链技术通过加速有效的市场和价格发现，简化交易流程并促进即时支付，提供了从源头上解决非流动性折扣的可能性。
翻译：Maya
这篇文章主要仔细研究了流动性偏好与代币化房地产投资的未来需求之间的关系。
非流动性折扣反映了由于市场缺乏深度而使资产价格下跌的现象，在房地产中尤为明显，有时达到资产真实价值的30％至50％。发生这种情况的原因是多种因素造成的，例如繁重的监管监督，许多资产的独特性，以及大多数交易都是在缺乏深度的私人市场上进行，并且房地产通常按需定价的事实。
区块链技术通过加速有效的市场和价格发现，简化交易流程并促进即时支付，提供了从源头上解决非流动性折扣的可能性。当涉及商业房地产时，这些影响可能会进一步加速，因为辛迪加和其他资本结构的传统形成方式可能很费力。
如果事实果真如此，那么下一个问题是，在这些更具流动性的市场的基础上，对房地产的需求（尤其是在商业层面）将如何变化？
约翰·梅纳德·凯恩斯与货币数量论
1936年，著名的英国经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯（John Maynard Keynes）在他的《就业，利息和货币通论》中阐明了货币数量论，他将流动资产的需求驱动因素分为三个主要类别：
· 交易性需求—满足日常开销的高流动性
· 预防性需求—满足不可预见的支出的流动性，例如意外或者突发健康问题
· 投机性需求—利用利率或债券价格未来的变化牟利的需求
凯恩斯用通俗的语言描述了人们如何需要流动资金来支付日常开支，准备应急资金以及如何严格保留剩余资金以查看其价值是否会升值。
凯恩斯从这个框架中得出理论，政府可以根据利率调整货币需求水平，以管理通货膨胀，支持更广泛的经济目标。这是一个有趣的见解，也许值得在未来研究中使用，因为区块链试图构建更复杂的货币政策。
思考凯恩斯的货币数量论能够如何影响房地产业以及公司金融会是一件有趣的事情。
公司金融原则
从根本上说，首席财务官的职责是确保其公司有足够的流动性来支付每日和每月的支出，并利用所有的剩余资金进行投资以实现最大化回报。
实际上，这一要求被巧妙地细分为三个需求类别，与凯恩斯1936年的理论非常吻合。具体而言，公司实体需要获得流动性以用于：
1. 日常开销
2. 偿付短期债务
3. 参与长期投资
解释营运资本管理
通常用来描述这种平衡的特定术语是营运资金管理。营运资金通常由可在12个月内转换为现金的资产组成。该术语又可分为总营运资本和净营运资本—总营运资本是所有相关资产的总值，而净额是减去短期债务（例如公司的应付账款）后剩余的余额。
可以用作流动资金的典型短期资产包括现金、应收账款、存货（前提是该资产不是太独特或流动性太差），以及某些流动性很高的短期投资。重要的是要注意这里所说的短期投资，因为它们被认为是“有价证券”，可以在3到12个月的时间内直接转换为现金。这些投资通常在公共交易所上市，其出售不会对基础资产的现货价格产生重大影响。
房地产投资信托
如今，有许多类型的房地产投资企业和基金希望利用代币化，而其中最相关的用例之一是房地产投资信托（REIT），其中一些REIT在全球最大的交易所中上市，一些上市的，但另一些则是不上市或私有的。
一般而言，房地产投资信托基金是将许多投资者的资本结合起来的实体，以在专业管理下为多样化的房地产投资组合获取或提供融资。根据联邦所得税法，房地产投资信托基金（REIT）可以根据《美国国内税收法》获得房地产投资信托的资格。因此，房地产投资信托基金通常有权扣除其所支付的股息，并且通常不需对其分配给单位持有人的净收入缴纳美国联邦公司所得税。这种处理方法基本上消除了通常由于对公司的投资而产生的“双重征税”（对公司和单位持有人都征税）。房地产投资信托通常向投资者分配其年度普通应税收入的至少90％，使某些类型的房地产投资信托成为理想的短期投资。此外，他们专注于与房地产相关的各种行业（商业，住宅，医疗保健，林地，购物中心等）。
根据美国全国房地产投资信托协会（NAREIT）的数据，在美国大约有1,100个REIT提交了纳税申报表，并且在全国范围内总计拥有超过3万亿美元的房地产总资产。其中约有20％是上市REIT，已在美国证券交易委员会（SEC）注册并在主要证券交易所之一进行交易—大多数在纽约证券交易所（NYSE）。其余80％属于未在任何国家证券交易所交易但已在SEC进行注册的公开但非上市REIT以及未在国家证券交易所进行交易或未在SEC注册的私人REIT，通常只能够卖给机构投资者。
非上市房地产投资信托和上市房地产投资信托之间的根本区别是上市房地产投资信托可获得的每日流动性。传统上，一些非上市房地产投资信托基金确实提供有限的赎回计划，但对于投资期限较短的投资者，普遍的认知是上市房地产投资信托基金是更好的选择。
另一方面，非上市房地产投资信托基金可以作为投资者将资金分配到多元化房地产资产池的一种方式，与一般股票市场的相关性要低于上市房地产投资信托基金。此外，上市的房地产投资信托基金比非上市的房地产投资信托基金收到更严格的信息披露和公司治理的要求。
整体来说，上市房地产投资信托基金行业一直处于历史高位，从2015年1月1日至2018年12月30日，FTSE NAREIT All REIT指数的收益率不到5％。根据CBRE最新公开的报告《美国2019年上半年投资回报率（Cap Rate）深度评论》，
这种定价表明上市房地产投资信托基金的价格中有很大一部分可以归因于固有的流动性溢价，因为最近私人部门房地产交易的无杠杆资本化率平均为4％至6％。
尽管房地产投资信托基金只是众多投资工具中的一种，并且不计其数的房地产企业和投资基金都希望利用分布式账本技术，在我看来，尤其是非上市和私人房地产投资信托基金可能会通过代币化获得最大的收益。
回到区块链技术
那么，代币化对房地产行业意味着什么呢？该行业比大多数行业更容易遭受非流动性折扣的困扰，这可能会使需要一定程度的流动性的投资公司对该行业望而却步。
区块链技术可以成为关键推动因素，为寻求最大化运营资本上行潜力的投资公司带来新的机遇有两个普遍原因。
首先，通过利用区块链技术，传统的和受到严格监管的房地产投资工具（如REIT）可以通过在平台和/或证券型代币层面上实现可编程治理和内置监管合规性而以前所未有的效率运行，同时实现股权结构表和投资者管理流程的自动化。至少从理论上讲，这将降低管理费用并增加返还给投资者的利润。
其次，数字证券发行和二级交易平台的共生不仅能够显著降低（如果不能消除）传统的交易对手风险和交易摩擦的可能性，而且还使基础资产更具流动性。这表明，将来，曾经代表着市场高度缺乏流动性的非上市和私人房地产投资工具（如私人房地产投资信托基金）可能可以摆脱这种不幸的区别。
代币化何时或是否能够帮助传统类型的私人房地产投资工具成为可行的短期投资还有待观察，但它们很有可能实现这种转变，特别是在当地经济中，从而促进房地产投资的整体需求。
可以肯定的是：这个机会出现的时机很好。美国、欧洲和其他国家/地区的房地产行业前景仍然乐观。只要对住宅和商业房地产资产的需求保持强劲，就可以推测，至少在宏观层面上，与其他类型的私募股权相比，对代币化房地产投资的需求只会增加。